มันยากขึ้นสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าในการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราการจำนองที่สูงชันและราคาสูงเป็นพิเศษ
หลังจากอัตราการจำนองแตะระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในช่วงการแพร่ระบาด ความต้องการบ้านใหม่เพิ่มขึ้น และราคารายการที่สูงขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยในขณะนี้ก็ชะลอตัวลง
นั่นเป็นข่าวดีสำหรับผู้ซื้อที่สามารถอยู่ในตลาดได้ แต่ผู้ซื้อที่คาดหวังจำนวนมากกำลังถูกตั้งราคาเนื่องจากอัตราการจำนองที่สูงและราคาที่สูงชันทำให้บางคนไม่สามารถซื้อบ้านใหม่ได้ ในขณะเดียวกัน การก่อสร้างบ้านใหม่ก็ลดลง เนื่องจากผู้ก่อสร้างเริ่มกังวลกับความต้องการที่ลดลง และราคาเช่าก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
“ผู้ซื้อมีอำนาจในการเจรจาเป็นครั้งแรกในรอบหลายปี” Nicole Bachaud นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ Zillow กล่าว “แต่นั่นเป็นข้อแม้ของ เฉพาะในกรณีที่คุณสามารถจ่ายราคาบ้านได้ในขณะนี้”
ต่อไปนี้คือแผนภูมิเจ็ดรายการที่ช่วยอธิบายว่าเกิดอะไรขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัย
อัตราการจำนองคงที่เฉลี่ย 30 ปีอยู่ที่ 5.66 เปอร์เซ็นต์ ณ วันที่ 1 กันยายนตามข้อมูลของ Freddie Mac อัตรามีความผันผวนในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา แม้ว่าจะลดลงเล็กน้อยจากระดับสูงสุดที่ 5.81 เปอร์เซ็นต์ในเดือนมิถุนายน ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2008
อัตราการจำนองเพิ่มขึ้นในช่วงการระบาดใหญ่เนื่องจากความกลัวเกี่ยวกับ coronavirus และผลกระทบต่อเศรษฐกิจสหรัฐ (ในเดือนมกราคม 2564 อัตราการจำนองคงที่ 30 ปีสูงถึง 2.65 เปอร์เซ็นต์) นั่นนำไปสู่ความต้องการบ้านที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากอัตราการจำนองที่ลดลงทำให้ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านถูกลงมากเพราะผู้คนต้องจ่ายดอกเบี้ยน้อยลงในแต่ละเดือน
อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อต้นปีนี้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะธนาคารกลางสหรัฐเริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อรับมือกับภาวะเงินเฟ้อที่สูง แม้ว่าเฟดจะไม่ได้กำหนดอัตราการจำนองโดยตรง แต่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นโดยทั่วไปทำให้การกู้ยืมเงินมีราคาแพงกว่าทั่วทั้งระบบเศรษฐกิจ นโยบายของเฟดยังเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สามารถมีอิทธิพลต่อผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ซึ่งอัตราการจำนองคงที่มีแนวโน้มที่จะติดตาม เมื่ออัตราการจำนองสูงขึ้น ผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นถูกตั้งราคาออกจากตลาดที่อยู่อาศัย อุปสงค์ที่ลดลง และเพิ่มอุปทานของบ้านที่มีอยู่
ยอดขายบ้านเดี่ยวใหม่และบ้านที่มีอยู่ลดลง ส่งสัญญาณความต้องการที่เย็นลง เนื่องจากอัตราการจำนองและราคาบ้านที่สูงทำให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพต้องออกจากตลาด ยอดขายบ้านเดี่ยวใหม่ในเดือนกรกฎาคมอยู่ที่อัตรา 511,000 ยูนิตต่อปีที่ปรับฤดูกาลตามฤดูกาล ซึ่งลดลง 12.6% จากเดือนมิถุนายน ตาม ข้อมูล ของสำนักสำรวจสำมะโนประชากร นั่นถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบเกือบเจ็ดปี
ระยะเวลาที่รายชื่ออยู่ในตลาดก็เพิ่มขึ้นเช่นกันเนื่องจากการแข่งขันเย็นลง ข้อมูล ของRedfinส่วนแบ่งของบ้านในสหรัฐฯ ที่จดทะเบียนเป็นเวลา 30 วันหรือนานกว่านั้นโดยไม่ได้ทำสัญญาเพิ่มขึ้น 12.5% ในเดือนกรกฎาคม เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น เนื่องจากชาวอเมริกันจำนวนมากขึ้นพยายามที่จะใช้ประโยชน์จากอัตราการจำนองที่ลดลงในช่วงต้นของการระบาดใหญ่ การรวมกันของอัตราการจำนองที่ลดลงและอุปทานบ้าน ที่ไม่เพียงพอ ทำให้เกิดสงครามการเสนอราคาในหมู่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพซึ่งเสนอราคาสูงกว่าราคาในรายการเพื่อเอาชนะคู่แข่ง
แม้ว่าราคาจะเริ่มลดลงในขณะนี้ แต่ก็ยังสูงกว่าปีที่แล้วมาก ราคาบ้านปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 403,800 ดอลลาร์ในเดือนก.ค. ตามข้อมูลจาก National Association of Realtors ลดลง 10,000 ดอลลาร์จากเดือนมิถุนายน แต่ยังสูงกว่าปีก่อน 10.8%
บางภูมิภาคได้เห็นราคาบ้านลดลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองที่มีความต้องการบ้านเพิ่มขึ้นในช่วงการระบาดใหญ่ ตัวอย่างเช่น 70% ของบ้านสำหรับขายในบอยซี รัฐไอดาโฮ ลดราคาในเดือนกรกฎาคมตามการวิเคราะห์ของ Redfin เมืองอื่นๆ เช่น เดนเวอร์ โคโลราโด พบว่าราคาบ้านลดลง 58% ในเดือนกรกฎาคม
การก่อสร้างบ้านใหม่ได้ชะลอตัวลงเนื่องจากผู้สร้างมีความกังวลมากขึ้นเกี่ยวกับความต้องการที่ลดลงเนื่องจากอัตราการจำนองที่สูงขึ้น ข้อมูล ของสำนักสำรวจสำมะโนประชากรระบุว่า การเริ่มต้นที่อยู่อาศัย หรือการเริ่มต้นการก่อสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ ลดลงเหลือ 1.45 ล้านในเดือนกรกฎาคม นั่นคือลดลงร้อยละ 9.6 จากเดือนก่อน
ความเชื่อมั่นของผู้สร้างลดลงในเดือนสิงหาคมเป็นเดือนที่ 8 ติดต่อกัน เนื่องจากผู้สร้างพยายามรับมือกับความต้องการบ้านที่ลดลงและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นเนื่องจากปัญหาห่วงโซ่อุปทานที่กำลังดำเนินอยู่ ตามการสำรวจของ National Association of Home Builders
“ปริมาณการเริ่มต้นครอบครัวเดี่ยวทั้งหมดจะลดลงในปี 2565 ซึ่งเป็นการลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2554” โรเบิร์ต ดีทซ์ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของสมาคมกล่าวในแถลงการณ์
หลังจากเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อต้นปีนี้ รายการใหม่ลดลงเหลือ 670,766 ในเดือนกรกฎาคมตามข้อมูลของ Redfin ลดลง 132,649 รายการใหม่จากเดือนก่อน
ข้อมูลบ่งชี้ว่าผู้ขายที่มีศักยภาพยังคงอยู่ในขณะที่ราคาบ้านเติบโตช้าลง Daryl Fairweather หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Redfin กล่าว ตลาดแรงงานก็แข็งแกร่งเช่นกัน และเจ้าของบ้านต่างก็มีส่วนได้ส่วนเสียเป็นประวัติการณ์ Fairweather กล่าว ซึ่งหมายความว่าพวกเขาไม่รู้สึกกดดันที่จะลงรายการบ้านของพวกเขา
“พวกเขาสามารถล็อคอัตราการจำนองที่ต่ำมาก ดังนั้นพวกเขาจึงไม่มีเหตุผลที่จะขาย” Fairweather กล่าว “หากเราเข้าสู่ภาวะถดถอยและการว่างงานเพิ่มขึ้น และเจ้าของบ้านไม่สามารถจ่ายค่าจำนองได้อีกต่อไป นั่นจะทำให้ราคาลดลงได้เร็วกว่าสิ่งที่เราเห็นในตอนนี้ แต่ฉันคิดว่ามันไม่น่าเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้น”
แม้ว่ารายการใหม่จะตก แต่สินค้าคงคลังของบ้านสำหรับขายก็เพิ่มขึ้นตามอุปทานที่เพิ่มขึ้น จำนวนรายการขายเพื่อขายเพิ่มขึ้น 5.1% ในเดือนกรกฎาคมจากเดือนก่อนหน้า นับเป็นเดือนที่ 5 ติดต่อกันที่สินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นตามข้อมูลจาก Zillow ถึงกระนั้นอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างมากก็ยังถูกขัดขวางจากการขาดรายชื่อใหม่และการชะลอตัวของการก่อสร้างใหม่
ราคาเช่าก็พุ่งสูงขึ้นในช่วงการแพร่ระบาด แม้ว่าอัตราการเติบโตเริ่มอยู่ในระดับปานกลาง ค่าเช่ารายเดือนโดยทั่วไปอยู่ที่ 2,031 ดอลลาร์ทั่วประเทศในเดือนกรกฎาคม เพิ่มขึ้น 0.6% จากเดือนมิถุนายน และ 13.7% จากปีที่แล้วตามข้อมูลของ Zillow
ค่าเช่ามักจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปและไม่ค่อยเห็นว่าราคาลดลง ดังนั้นค่าเช่ามักจะแพงขึ้นเท่านั้น และเนื่องจากผู้ซื้อบ้านที่คาดหวังมากขึ้นจะถูกตั้งราคาเนื่องจากอัตราการจำนองที่สูงขึ้นและรายชื่อที่มีราคาแพงกว่า ซึ่งจะทำให้ความต้องการในตลาดเช่าสูงขึ้น Yelena Maleyev นักเศรษฐศาสตร์ของ KPMG กล่าว
“ผู้คนต้องทำอย่างไรหากพวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้เพราะตอนนี้มีคนจำนวนมากขึ้นราคาบ้านด้วยราคาบ้านที่สูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น? พวกเขาต้องยังคงเป็นผู้เช่า” มาเลเยฟกล่าว
ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงเนื่องจากอัตราการจำนองเพิ่มขึ้นตามดัชนีความสามารถในการที่อยู่อาศัยของ National Association of Realtorsซึ่งวัดว่าครอบครัวโดยเฉลี่ยมีรายได้เพียงพอที่จะมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้จำนองในบ้านทั่วไปหรือไม่ ความสามารถในการจ่ายลดลงในเดือนมิถุนายน เนื่องจากการชำระเงินจำนองรายเดือนเพิ่มขึ้น 53.7% และรายได้เฉลี่ยของครอบครัวเพิ่มขึ้น 5.8% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
Bachaud นักเศรษฐศาสตร์ของ Zillow กล่าวว่าแม้ว่าความสามารถในการจ่ายจะลดลงและตัวชี้วัดต่างๆ ดูเกี่ยวข้อง แต่การตกต่ำอย่างรุนแรงในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงไม่น่าเป็นไปได้ Bachaud กล่าวว่าตลาดกำลังเข้าสู่ “ช่วงการเปลี่ยนแปลงที่แปลกประหลาด” เพื่อปรับสมดุลอุปสงค์และอุปทานหลังจากที่ผู้ซื้อพยายามหาทางเลือกที่เพียงพอในช่วงต้นของการระบาดใหญ่
“สิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยตอนนี้ดูน่ากลัวมากเมื่อเทียบกับที่ที่เราเคยไป” Bachaud กล่าว “แต่สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่านี่คือทั้งหมดเพื่อปรับสมดุลเพื่อให้เรากลับเข้าสู่ตลาดปกติ”
